在今天的文章中，我們要來討論的是日本的「住宅貸款」跟「不動産投資貸款」的不同之處，但是在那之前，我們外國人要在日本購屋，除了全額使用現金購買之外，不管是要自住或者是投資置產，首要面臨的是「貸款」的問題。
而我們外國人在面對「貸款問題」之前，還有一個問題就是「簽證種類」的問題，因為「簽證」的種類會影響到相關的「貸款條件」。
簽證大致上有分為以下幾種：「短期簽證」「中長期簽證」「永住」。針對簽證不同的條件問題，我們在其他文章會來說明，今天我們先針對一般日本的「住宅貸款」跟「不動産投資貸款」的不同之處來說詳細說明。
先從結論來說：
■（投資用物件）購買不動產來投資時「不動産投資貸款」
這是理所當然的事。
日本的「住宅貸款」跟「不動産投資貸款」的７個不同之詳細解說
❶ 「貸款額度」的不同：
住宅貸款是「個人」要購買自住的物件時所利用的貸款，銀行會利用貸款設定者的工作收入當作基準來決定要帶給您的額度。一般來說是年收的４～６倍左右。但是如果物件的本身條件不錯，也許就有機會貸到更高的額度。
不動產投資時融資的上限額度其實並沒有一個「確定的標準額度」。一般來說，如果投資者是上班族的話，大約是在年收的7〜10倍左右，但是也會由勤務公司的狀況，或是貸款者的資產狀況而有改變。因為不動產投資貸款的還款的資金來源是「房租的收入」，所以投資物件的立地條件，建築年數，交通上的便利性都會影響投資物件的收益能力，所以條件好的話也是有可能借到年收的15〜20倍的。
❷ 「利率」的不同
貸款利率大分為「固定利率」以及「變動利率」兩種。利率會隨著世界的局勢或是國內的景氣好壞，或是貸款年數等因素而有所變動，讓我們以現在2022年12月份的時間點來看看：
【變動利率】：
以字面上來看，就是會隨著時間長短而有所變動的利率。前幾年的也許會比較低，但是因為世界情勢的改變等因素，最後的利率變動幅度有可能非常大，但是一開始通常會比一般的利率還要低一些。雖然會因為銀行而有所不同，目前也有設定在0.289%這樣低利率的銀行。
【固定利率】：這也是如同名字一樣，利率是固定的。但是因為是固定的，所以比較可以讓貸款人比較好計畫之後的資金運用，雖然比較不會隨著外在因素變動，但是缺點在於利率設定比較高。如果變動利率的變動性不大的話，整體利息上「固定利率」會比「變動利率」高上許多。目前35年全期間固定利率的話，有可能高於％2.67%以上。
＊利率也可以用變動搭配固定。像是最初10年是固定，剩餘期間改為變動利率也是可以的。
不動產投資貸款雖然也有「固定利率」以及「變動利率」，但是可以跟「住宅貸款」想成完全不同的東西。雖然依照銀行也會有所不同，最主要有「都市銀行」「地方銀行」「日本政策金融公庫」「信用金庫」「信用組合」等等金融機關。而是否加入團保或是直接在店面申請跟網路申請也會影響利率高低。現在低的地方變動利率有從0.5%〜8.9%都有。
❸ 「目的」的不同：
「住宅貸款」的定義，在於「為了自己居住的住宅而購買，或是改建之目的而設定的貸款」。因為是自己居住，所以原則上就是同時間點上一個人一次。如果是要購買第二間住宅當作自住宅時需要再貸款的話，就要把第一間賣掉之後或者是要把剩餘的餘額償還完之後才能再貸款。
不動產投資貸款是以「投資」作為目的時可以申請的貸款。不動產投資貸款可以用於購買公寓或是獨棟物件，土地，都可以廣泛利用。也不限於只能使用一次。依照每個銀行機關會有不同的審查方式，貸款期間，以及額度的設定，可以多做比較，才不會吃虧。
❹ 「審査内容」的不同：
住宅貸款的審査主要是依照貸款者的工作年數，家族構成，信用狀況以及年收等個人屬性來做審查的標準，大致上審查基準如下：
- 申請時年齡在20歲以上65歲以下。貸款還清時未滿80歲。
- 加入團體信用生命保險（這時會有健康狀態的確認程序）
- 連續同一公司就業一年以上，前年度的年收在300萬円以上之正社員或是契約社員。
- 自營業的話營業兩年以上，兩年的平均都有300萬以上的所得。
- 需要日本国籍、或是獲得永住許可的人，如果還沒有永住許可的話，配偶者是日本國籍或是永住的身份，加上配偶需作為保證人。
- 最後一點，物件是否位於銀行的營業區域內也是審查基準的一項。
不動産投資貸款是以投資為目的，雖然也會審查個人的屬性部分，但是物件屬性也是非常重要的審查要項。不動產投資貸款主要以下列基準來做審查。
- 申請者的資產狀況以及年收，工作地點的狀況等等。
- 不動産投資的事業計畫內容
- 申請物件的收益性高低
- 申請物件的資產價值高低
❺ 「償還資金來源」的不同：
住宅貸款因爲不是投資，所以可以當作償還貸款的資金來源就是工作的薪資收入。確保有完整的收入來源是首要項目。
不動産投資貸款因為是「投資」，所以償還的資金來源自然就是租金收入，但是考慮到還有空房的問題，所以如果還有本業或是其他收入雖然也是非常重要，但是並不是主要的資金來源。
❻ 「年齢制限」的不同：
住宅貸款是為了自住物件購入而使用的貸款，所以清還完貸款時的年紀如果越高，對銀行來說也是一種風險，所以一般來說有「申請的時候是20歲以上65歲以下，還清時的年齡在未滿80歲」這樣的限制。雖然利用加入團保可以迴避這個風險，但是並不是每一個人都有良好的健康狀態可以加入的。
不動産投資貸款是一種「事業性融資」，所以租賃經營的事業計畫被判斷是有妥當性的，只要在20歲以上都可以貸款。但是如果加入團保的話，要注意還是有一定的年齡上的限制。
❼ 「還款期間」的不同：
一般來說住宅貸款最長的還款期間是35年，但是依照銀行的不同，有些可以貸款到50年，還有還清時的年紀不能超過79歲等等的理由，依照貸款時的年紀來計算，也有可能比35年還要短，這點需要注意。
不動產投資貸款一般來說會使用物件的法定耐用年數當作基準。但是因為貸款者的屬性，或是事業計畫，物件屬性等等因素也有可能會比耐用年數還要短的情況。購買中古物件時需要特別注意。但是依照銀行也有可能貸超過耐用年數的情況，這時就需要一家一家做比較。另外「法定耐用年數」是稅法上決定的一種基準，並不是超過之後就不能繼續使用物件，法定耐用年數大致上依照下面的基準來判斷。
- 木造・合成樹脂造：22年
- 木骨水泥造：20年
- 鐵骨鐵筋混凝土造：47年
- 鐵筋混凝土造：47年
- 紅磚造・石造・石磚造：38年
後記
「住宅貸款」和「不動産投資貸款」是在購買不動產時最主要的兩種貸款方式，使用的目的不同可以使用的方式也不同，閱讀完以上七點不同之後應該可以把握基本的重點，最重要的就是不能夠共用這一點。自住就是「住宅貸款」，投資就是「不動產投資貸款」，如果一不小心就有可能違約的情況，而產生違約金。一旦違約，就有可能需要馬上清還貸款，所以這點也需要非常注意。
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