在今天的文章中，我们要来讨论的是日本的「住宅贷款」跟「不动产投资贷款」的不同之处，但是在那之前，我们外国人要在日本购屋，除了全额使用现金购买之外，不管是要自住或者是投资置产，首要面临的是「贷款」的问题。
而我们外国人在面对「贷款问题」之前，还有一个问题就是「签证」的问题，因为「签证」的种类会影响到相关的「贷款条件」。
签证大致上有分为以下几种：「短期签证」「中长期签证」「永住」。针对签证不同的条件问题，我们在其他文章会来说明，今天我们先针对一般日本的「住宅贷款」跟「不动产投资贷款」的不同之处来说详细说明。
先从结论来说：
■（居住用物件）购买要自住的物件时「住宅贷款」
■（投资用物件）购买不动产来投资时「不动产投资贷款」
■（投资用物件）购买不动产来投资时「不动产投资贷款」
这是理所当然的事。
日本的「住宅贷款」跟「不动产投资贷款」的７个不同之详细解说
❶ 「贷款额度」的不同：
「住宅贷款」的上限额度：约年收的4〜6倍
住宅贷款是「个人」要购买自住的物件时所利用的贷款，银行会利用贷款设定者的工作收入当作基准来决定要带给您的额度。一般来说是年收的４～６倍左右。但是如果物件的本身条件不错，也许就有机会贷到更高的额度。
住宅贷款是「个人」要购买自住的物件时所利用的贷款，银行会利用贷款设定者的工作收入当作基准来决定要带给您的额度。一般来说是年收的４～６倍左右。但是如果物件的本身条件不错，也许就有机会贷到更高的额度。
「不动产投资贷款」的上限额度：约年收の7～10倍。
不动产投资时融资的上限额度其实并没有一个「确定的标准额度」。一般来说，如果投资者是上班族的话，大约是在年收的7〜10倍左右，但是也会由勤务公司的状况，或是贷款者的资产状况而有改变。因为不动产投资贷款的还款的资金来源是「房租的收入」，所以投资物件的立地条件，建筑年数，交通上的便利性都会影响投资物件的收益能力，所以条件好的话也是有可能借到年收的15〜20倍的。
不动产投资时融资的上限额度其实并没有一个「确定的标准额度」。一般来说，如果投资者是上班族的话，大约是在年收的7〜10倍左右，但是也会由勤务公司的状况，或是贷款者的资产状况而有改变。因为不动产投资贷款的还款的资金来源是「房租的收入」，所以投资物件的立地条件，建筑年数，交通上的便利性都会影响投资物件的收益能力，所以条件好的话也是有可能借到年收的15〜20倍的。
❷ 「利率」的不同
「住宅贷款」的地率：较低。约0.289％〜2.67％（2022年12月）
贷款利率大分为「固定利率」以及「变动利率」两种。利率会随着世界的局势或是国内的景气好坏，或是贷款年数等因素而有所变动，让我们以现在2022年12月份的时间点来看看：【变动利率】：
以字面上来看，就是会随着时间长短而有所变动的利率。前几年的也许会比较低，但是因为世界情势的改变等因素，最后的利率变动幅度有可能非常大，但是一开始通常会比一般的利率还要低一些。虽然会因为银行而有所不同，目前也有设定在0.289%这样低利率的银行。
贷款利率大分为「固定利率」以及「变动利率」两种。利率会随着世界的局势或是国内的景气好坏，或是贷款年数等因素而有所变动，让我们以现在2022年12月份的时间点来看看：【变动利率】：
以字面上来看，就是会随着时间长短而有所变动的利率。前几年的也许会比较低，但是因为世界情势的改变等因素，最后的利率变动幅度有可能非常大，但是一开始通常会比一般的利率还要低一些。虽然会因为银行而有所不同，目前也有设定在0.289%这样低利率的银行。
【固定利率】：这也是如同名字一样，利率是固定的。但是因为是固定的，所以比较可以让贷款人比较好计画之后的资金运用，虽然比较不会随着外在因素变动，但是缺点在于利率设定比较高。如果变动利率的变动性不大的话，整体利息上「固定利率」会比「变动利率」高上许多。目前35年全期间固定利率的话，有可能高于％2.67%以上。
＊利率也可以用变动搭配固定。像是最初10年是固定，剩余期间改为变动利率也是可以的。
「不动产投资贷款」的利率：较高。约0.5％〜8.9％（2022年12月时）
不动产投资贷款虽然也有「固定利率」以及「变动利率」，但是可以跟「住宅贷款」想成完全不同的东西。虽然依照银行也会有所不同，最主要有「都市银行」「地方银行」「日本政策金融公库」「信用金库」「信用组合」等等金融机关。而是否加入团保或是直接在店面申请跟网路申请也会影响利率高低。现在低的地方变动利率有从0.5%〜8.9%都有。
不动产投资贷款虽然也有「固定利率」以及「变动利率」，但是可以跟「住宅贷款」想成完全不同的东西。虽然依照银行也会有所不同，最主要有「都市银行」「地方银行」「日本政策金融公库」「信用金库」「信用组合」等等金融机关。而是否加入团保或是直接在店面申请跟网路申请也会影响利率高低。现在低的地方变动利率有从0.5%〜8.9%都有。
❸ 「目的」的不同：
「住宅贷款」的目的：自己居住用。
「住宅贷款」的定义，在于「为了自己居住的住宅而购买，或是改建之目的而设定的贷款」。因为是自己居住，所以原则上就是同时间点上一个人一次。如果是要购买第二间住宅当作自住宅时需要再贷款的话，就要把第一间卖掉之后或者是要把剩余的余额偿还完之后才能再贷款。
「住宅贷款」的定义，在于「为了自己居住的住宅而购买，或是改建之目的而设定的贷款」。因为是自己居住，所以原则上就是同时间点上一个人一次。如果是要购买第二间住宅当作自住宅时需要再贷款的话，就要把第一间卖掉之后或者是要把剩余的余额偿还完之后才能再贷款。
「不动产投资贷款」的目的：租给他人获得利益。
不动产投资贷款是以「投资」作为目的时可以申请的贷款。不动产投资贷款可以用于购买公寓或是独栋物件，土地，都可以广泛利用。也不限于只能使用一次。依照每个银行机关会有不同的审查方式，贷款期间，以及额度的设定，可以多做比较，才不会吃亏。
不动产投资贷款是以「投资」作为目的时可以申请的贷款。不动产投资贷款可以用于购买公寓或是独栋物件，土地，都可以广泛利用。也不限于只能使用一次。依照每个银行机关会有不同的审查方式，贷款期间，以及额度的设定，可以多做比较，才不会吃亏。
❹ 「审查内容」的不同：
「住宅贷款」的审查内容：是以个人属性为审查依据
住宅贷款的审查主要是依照贷款者的工作年数，家族构成，信用状况以及年收等个人属性来做审查的标准，大致上审查基准如下：
住宅贷款的审查主要是依照贷款者的工作年数，家族构成，信用状况以及年收等个人属性来做审查的标准，大致上审查基准如下：
- 申请时年龄在20岁以上65岁以下。贷款还清时未满80岁。
- 加入团体信用生命保险（这时会有健康状态的确认程序）
- 连续同一公司就业一年以上，前年度的年收在300万円以上之正社员或是契约社员。
- 自营业的话营业两年以上，两年的平均都有300万以上的所得。
- 需要日本国籍、或是获得永住许可的人，如果还没有永住许可的话，配偶者是日本国籍或是永住的身份，加上配偶需作为保证人。
- 最后一点，物件是否位于银行的营业区域内也是审查基准的一项。
「不动产投资贷款」的审查内容：是以物件属性为审查依据
不动产投资贷款是以投资为目的，虽然也会审查个人的属性部分，但是物件属性也是非常重要的审查要项。不动产投资贷款主要以下列基准来做审查。
不动产投资贷款是以投资为目的，虽然也会审查个人的属性部分，但是物件属性也是非常重要的审查要项。不动产投资贷款主要以下列基准来做审查。
- 申请者的资产状况以及年收，工作地点的状况等等。
- 不动产投资的事业计画内容
- 申请物件的收益性高低
- 申请物件的资产价值高低
❺ 「偿还资金来源」的不同：
「住宅贷款」的偿还资金来源：薪资
住宅贷款因为不是投资，所以可以当作偿还贷款的资金来源就是工作的薪资收入。确保有完整的收入来源是首要项目。
住宅贷款因为不是投资，所以可以当作偿还贷款的资金来源就是工作的薪资收入。确保有完整的收入来源是首要项目。
「不动产投资贷款」的偿还资金来源：租金收入
不动产投资贷款因为是「投资」，所以偿还的资金来源自然就是租金收入，但是考虑到还有空房的问题，所以如果还有本业或是其他收入虽然也是非常重要，但是并不是主要的资金来源。
不动产投资贷款因为是「投资」，所以偿还的资金来源自然就是租金收入，但是考虑到还有空房的问题，所以如果还有本业或是其他收入虽然也是非常重要，但是并不是主要的资金来源。
❻ 「年齢制限」的不同：
「住宅贷款」的年龄限制：有
住宅贷款是为了自住物件购入而使用的贷款，所以清还完贷款时的年纪如果越高，对银行来说也是一种风险，所以一般来说有「申请的时候是20岁以上65岁以下，还清时的年龄在未满80岁」这样的限制。虽然利用加入团保可以回避这个风险，但是并不是每一个人都有良好的健康状态可以加入的。
住宅贷款是为了自住物件购入而使用的贷款，所以清还完贷款时的年纪如果越高，对银行来说也是一种风险，所以一般来说有「申请的时候是20岁以上65岁以下，还清时的年龄在未满80岁」这样的限制。虽然利用加入团保可以回避这个风险，但是并不是每一个人都有良好的健康状态可以加入的。
「不动产投资贷款」的年龄限制：无
不动产投资贷款是一种「事业性融资」，所以租赁经营的事业计画被判断是有妥当性的，只要在20岁以上都可以贷款。但是如果加入团保的话，要注意还是有一定的年龄上的限制。
不动产投资贷款是一种「事业性融资」，所以租赁经营的事业计画被判断是有妥当性的，只要在20岁以上都可以贷款。但是如果加入团保的话，要注意还是有一定的年龄上的限制。
❼ 「还款期间」的不同：
「住宅贷款」的还款期间：
一般来说住宅贷款最长的还款期间是35年，但是依照银行的不同，有些可以贷款到50年，还有还清时的年纪不能超过79岁等等的理由，依照贷款时的年纪来计算，也有可能比35年还要短，这点需要注意。
一般来说住宅贷款最长的还款期间是35年，但是依照银行的不同，有些可以贷款到50年，还有还清时的年纪不能超过79岁等等的理由，依照贷款时的年纪来计算，也有可能比35年还要短，这点需要注意。
「不动产投资贷款」的还款期间：以建物的法定耐用年数为基准
不动产投资贷款一般来说会使用物件的法定耐用年数当作基准。但是因为贷款者的属性，或是事业计画，物件属性等等因素也有可能会比耐用年数还要短的情况。购买中古物件时需要特别注意。但是依照银行也有可能贷超过耐用年数的情况，这时就需要一家一家做比较。另外「法定耐用年数」是税法上决定的一种基准，并不是超过之后就不能继续使用物件，法定耐用年数大致上依照下面的基准来判断。
不动产投资贷款一般来说会使用物件的法定耐用年数当作基准。但是因为贷款者的属性，或是事业计画，物件属性等等因素也有可能会比耐用年数还要短的情况。购买中古物件时需要特别注意。但是依照银行也有可能贷超过耐用年数的情况，这时就需要一家一家做比较。另外「法定耐用年数」是税法上决定的一种基准，并不是超过之后就不能继续使用物件，法定耐用年数大致上依照下面的基准来判断。
- 木造・合成树脂造：22年
- 木骨水泥造：20年
- 铁骨铁筋混凝土造：47年
- 铁筋混凝土造：47年
后记
「住宅贷款」和「不动产投资贷款」是在购买不动产时最主要的两种贷款方式，使用的目的不同可以使用的方式也不同，阅读完以上七点不同之后应该可以把握基本的重点，最重要的就是不能够共用这一点。自住就是「住宅贷款」，投资就是「不动产投资贷款」，如果一不小心就有可能违约的情况，而产生违约金。一旦违约，就有可能需要马上清还贷款，所以这点也需要非常注意。
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